狼行戈壁

徐滇庆没错

2007-8-6 每日经济新闻

    房地产是中国经济的阿喀琉斯之踵，不能碰，一碰就痛。这里面纠结了太多的西方的、中国的理论以及各门各派的利益，即便是深解房地产滋味的人也未必能够拿出良方进行疗治。原因很简单，房地产问题绝不仅仅是房地产经济问题。

    不意一向谨慎的徐滇庆教授因为一句深圳房价肯定要涨而身处漩涡中心，其实，徐滇庆早已经用专著《房价与泡沫经济》亮明了对中国的房地产市场的态度。可惜，人们过多关注了其实践中不甚成功的中国民营银行之父的一面，而忽视了他的房地产理论。

    徐滇庆的结论是其房地产理论的正常延伸，在中国金融不发生崩溃的前提下，以目前产业结构调整、城市化运动、核心家庭趋势、以及流动性过剩背景下的资产重新定价、全球房地产价格上升为背景，中国的房地产市场必然还会处于上涨通道。不仅深圳、包括北京、上海、重庆等地的房价都会继续上涨。徐滇庆对于房地产泡沫论持严重怀疑态度，他在书中指出，高房价并不等于泡沫经济，从各种数据来分析，说中国已经出现了房地产泡沫经济未免夸大其词、言之过甚。此次撰文再次明确表示，“从全国的数据来判断，房价收入比尚且没有脱离长期平均值，至少目前还不能把全国的房地产市场称为泡沫经济”。“如果一个泡沫总也不破灭，那么它根本就不是泡沫”。事实上，房地产的情况与股市有些类似，不到泡沫崩溃那一刻，谁也不知道究竟是不是个泡沫。

    笔者支持，也就是在这一层面的支持，其间不掺杂任何价值判断，与楼市价格上涨是好还是坏，民生问题重不重要完全是两个层面的话题，要徐滇庆这支经济学之予，攻住房保障这枚盾，让一个并非御用的经济学家为以往的政策失误负责，就象关公战秦琼，挨不上。

    作为对民生问题的呼应，徐滇庆还是提出了有区别地征收房地产交易环节税收，以及对持有环节征税等措施，通过二次分配减少贫富差距。不过，这不是一个可以逆推的逻辑，二次分配并不是促成房价下降的要件，只要基本面不改变，房价依然会上涨。如果深港经济一体化进程继续，那么，深港楼市迟早会通过购买者的交易达成均衡，这是不以人的意志为转移的。

    徐滇庆的文中出现的补丁恐怕并不来自于推理与结论，而是数据。房地产数据之玄，奥妙无穷。前两天参加第一财经频道房地产观点节目，颇有感慨。2005年上半年上海购房到底有多少用于自住多少用于投资？政府的数据是16.6%用于投资，其余全部自住，而上海资深的不动产营销专家蔡为民先生提供的数据是40%左右用于投资，汉宇地产的施先生来自于一线交易市场的信息是80%用于投资。面对这天悬地隔的三个数据，房地产政策究竟应该何去何从？还是双眼一闭各取所需，然后公说公有理，婆说婆有理？不同的数据反应市场完全不同的状态，相对应的政策自然也就截然不同。

    不同的地区房地产市场发展状况也不同，此轮房价上升，从上海来看今年以来自住需求占了绝了部分的比例，因此房地产界人士普遍认为，上升有坚实的“群众基础”，但从二手房交易来看投资需求正在缓慢上升，从年初至今大约上升一倍左右，绝大多数仍然属于改善型自住需求。

    深圳的形势迥异于上海，深港一体化引发的预期，已经使房地产成为最好的投资手段。徐滇庆教授文中采用的深圳数据是，2006年在深圳取得产权证之后半年内转手的住房占总套数的30.31%，在取得产权后3年或3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。2007年1-5月深圳二手房成交量累计达到54722套，比去年同期上升43%。二手房与新建住宅交易面积之比为1.46:1。不少新盘在进入二手市场之后往往上涨20-30%。大约60%-70%的二手房都经过了炒家的手。可见，投资牟取升值价差已经成为主流。面对这两个截然不同的市场，上海与深圳的房地产政策自然也应该不同，不宜一刀切进行同样的调控，没有什么放诸四海而皆准的调控措施。

    中国房地产调控最重要的是什么？是可信的数据。否则，研究也罢政策也罢，一切都是空穴来风。我们日常引用的房价收入比可以证明，相比于这两年的收入增幅而言，房价涨幅仍在可接受的范围之内。不过，徐滇庆教授书中早提出了贫富差距的问题，而以银行贷款条件与利率逆推的房价收入比与现实进行比较，认为国人以9到10年工资可以买得起一套房，更像一个笑话。这证明，仅仅以房价收入比来论证房价上涨的合理性是偏颇的，也侧面证明房地产金融风险并不象某些人根据数据所推测的，在可控的范围之内。除非中国的房价上涨成本只落到了收入急剧上升的那些购房者头上，否则就难以在房价与收入之间取得均衡。

    这两年以来，地方政府扩大了土地供给，将保障性住房提到一个极高的位置，这种从善如流让人欣喜。但土地供应增加与天价地齐飞，证明在供求绝对失衡的前提下增加土地供应只是一个方面，推出廉租房的效果有待今年下半年与明年的检验，侈口房价涨跌难免误入陷阱，甚至是祸害那些以苦赚来的薪水买一套自住房的人，他们为了义气，已经在房价就要下跌的谎言下受骗了数年。涨，是什么楼房在涨，跌，是哪个地块哪个楼盘还是均价在跌，期间差距不可以道里计。

    久在国内的经济氛围之中，笔者也养成了阴谋论的不良心态，这种心态与房价上涨的现实互相激荡，更加剧了房价的政治学社会学意义，以至于肆口滥言者无数，甚至专以预测博眼球或者当街骂仗为能事。

    笔者以阴谋论的心态，加以现实约束条件，打赌在地方政府财政困难与银行房贷风险没有解决之前，大开大阖的调控政策不会出台，否则就是作茧自缚，现在政府所做的是逐渐为中国经济从房地产这辆战车上松绑，尚无暇他顾，等到两个约束条件解除才能腾出手来大战楼市。

    这也是一种赌注。中国的经济现实就是这样，一不小心，就会落入赌徒的困境。